Fundos Imobiliários

FIIs caem em Setembro e têm pior mês desde Novembro de 2022

O Ifix, índice dos Fundos Imobiliários na bolsa, recuou -2,58% neste mês de Setembro, seu pior desempenho mensal em 2 anos. Neste artigo, vamos entender o porquê dessa queda, e discutir como deve ser a performance dos FIIs no atual cenário, e o quanto da sua carteira deve estar concentrada nessa modalidade de investimento.



Para quem já possui alguma experiência investindo, isso não é uma novidade: juros mais altos penalizam o segmento de renda variável (ações e FIIs). O crédito mais caro diminui a capacidade de consumo das pessoas, esfria a demanda por imóveis, aumenta o custo dos empréstimos das empresas, e aumenta a atratividade dos investimentos na renda fixa em relação à renda variável.

Sendo assim, já era esperado que este novo ciclo de alta da taxa Selic impactaria negativamente o valor das ações e FIIs.

No caso dos FIIs, o retorno para quem investe vem, majoritariamente, através dos dividendos pagos. Diferente do que acontece com uma empresa, o valor de um imóvel não salta por conta de uma inovação, ganhos de eficiência, etc. Por isso, os ganhos de capital são limitados ao investir num FII.

Dessa forma, investidores sempre fazem uma comparação direta entre a Selic/CDI (referencial de rendimento das aplicações de renda fixa) com o dividend yield (taxa de dividendos) de um FII. Se a taxa Selic sobe, o rendimento de dividendos de um FII fica menos atrativo em relação às aplicações de renda fixa, e vice-versa.

O impacto da alta da Selic varia de acordo com a classe/tipo de FII. FIIs de “papel”, que investem em títulos de dívida imobiliária, têm seus rendimentos atrelados aos juros, e podem ser beneficiados nesse cenário. Por isso é a única classe de FIIs que está se valorizando nos últimos 6 meses (+0,11%), e a que menos se desvalorizou em Setembro (-1,47%). Já os FIIs de “tijolo”, são mais impactados, sendo a subcategoria de escritórios a que costuma ser mais penalizada (-10,14% nos últimos 6 meses e -3,95% em Setembro).

Vale esclarecer, no entanto, que os preços no mercado se movimentam pelas expectativas. Ou seja, investidores não aguardam o Banco Central alterar a taxa Selic para tomar suas decisões, e sim, antecipam a sua decisão de acordo com as suas expectativas, e é isso que definirá o rumo dos preços dos FIIs como veremos a seguir.



Muitas vezes nos concentramos muito na decisão da próxima reunião do Copom, se a Selic vai subir 0,5% ou só 0,25%... Mas o que move, de fato, os preços no mercado não é o quanto a Selic vai subir na próxima reunião, e sim, até qual nível a Selic vai subir, e por quanto tempo ficará nesse nível.

Hoje, as expectativas são de que a Selic termine este ano em 11,75%, e reduza para 10,75% ao final de 2025 (nível que se encontra atualmente). Ou seja, seria um ciclo de alta curto, tanto em termos de duração quanto do nível de aumento. E são eventuais mudanças nestas projeções, que têm o poder de causar movimentos mais fortes nos preços dos FIIs.



Quando os preços se movimentam dessa forma, vem sempre a pergunta: é oportunidade para compra? Ou devo vender? Minha resposta é sempre a mesma: a alocação da sua carteira depende dos seus objetivos, e não da taxa Selic!

Voltando às categorias dos FIIs, expliquei que os FIIs de “papel” tendem a pagar dividendos maiores com a subida dos juros, mas isso não significa que você deva aumentar a alocação neles por causa da alta da Selic. Os FIIs de “tijolo”, embora fiquem com seus dividendos menos atrativos, nesse cenário os preços das cotas caem, e muitos passam a ser negociados abaixo do seu valor patrimonial, oferecendo possibilidade de ganhos de capital, além dos dividendos.

Indo além, da mesma maneira que a alta da Selic aumenta a rentabilidade das aplicações de renda fixa, o preço das ações costuma cair, oferecendo uma possibilidade de retorno maior para quem comprar nesses preços mais baixos.

Por isso digo que a sua carteira deve variar conforme os seus objetivos, e não conforme a taxa Selic. Se a sua prioridade é valorização do investimento, sua carteira deve ter uma alocação maior em Ações. Se a sua prioridade é segurança, deve se concentrar mais na renda fixa. E se a sua prioridade é uma renda passiva mensal, uma alocação maior em FIIs é o que faz mais sentido.









SOBRE HENRIQUE DUQUE

Trader a Analista de Investimentos com Certificação CNPI-P n° 3257, habilitado a fazer recomendações usando todas as técnicas de análise de investimentos;
CEO e fundador da Carteira Perpétua, plataforma de carteiras recomendadas e conteúdo educativo sobre investimentos;
Formando em Economia pela FGV-EESP.

Instagram: @henrique.duque_

Youtube: henriqueduque

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